商品房销售广告的法律责任

近年来,房屋销售中因开发商虚假广告侵害购房者权益引发纠纷的案件逐渐增多，由于对此类问题缺乏明确的规范以及对法律理解把握的不同，同类案件的处理结果常常出现较大的差异。
　首先从商品房销售广告的性质上看：
　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
　　根据该规定，商品房销售广告一般应视为邀约邀请，不对该广告的发布者产生合同法的效力。但该商品房的销售广告就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，对商品房销售者产生合同法的效果。因此，商品房销售广告性质分为两类：
　　1、属于邀约邀请性质的商品房销售广告
　　该类广告主要就商品房做出一般的概括性的描述，是受广告法及国家其他法律的调整。
　　2、具有要约性质的商品房销售广告
　　该类商品房销售广告不仅就广告商品房做出概括性的描述，并就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施做出较为具体的说明或允诺。这种限制只是就该商品房销售广告的商品房本身和该规划小区内的配套设施，比如就商品房的建设材料机构，或者就该规划小区的绿地、车位车库等配套设施做出的说明或允诺，其他的说明或允诺一般不视为具有要约的性质。
其次关于商品房销售广告的法律责任，也会因为商品房销售广告的性质不同而有所差别，具体是以下两种情况：
　　1、属于邀约邀请性质的商品房销售广告的法律责任
　　商品房销售广告如果是邀约邀请性质的，由于邀约邀请的内容是模糊的，不具体的，不是法律行为，这种情况下，商品房销售广告中开发商所作的允诺不能作为商品房买卖合同的条款。例如，开发商打出这样的广告：“环境优美，交通便利。”这样的广告宣传由于不具有具体明确性，不是邀约，而是邀约邀请。即使开发商最后提供的商品房环境不优美，交通不便利，开发商也不需要为虚假广告承担违约责任。
　　2、具有邀约性质的商品房销售广告的法律责任
　　《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条作了更为详细的规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”对于该条的适用，应把握以下几点：
　　（1）所做说明及允诺具体确定，即有明确具体的交房标准、交房日期、设备品牌、外观形象，确定的小区规划目标、配套设施，对于一些虚幻的描述，如“成功人士的选择”、“坐摇篮繁华”、“具有无限的升值潜力”等，则显然不符合这一特征，不能作为要约内容对待。
　　（2）广告的内容是对商品房开发范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺，包括作为买卖合同标的物的房屋本身的位置、朝向、户型、结构、空间尺寸，设备安装的数量、品牌，住宅小区的规划、配套设施等。
　　（3）对商品房买卖合同的订立和价格的确定具有重大影响，即广告内容不仅对购房人具有重大的心理诱惑，对买卖合同的订立产生重要的影响，而且属于房屋价格的构成要件，如优惠购买的折扣、随房赠送的附属设施，免费或优惠享受的配套设施，房屋的质量、环境和设备品牌的说明和允诺。